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Der Verkauf einer Eigentumswohnung wird erst mit der notariellen Beurkundung rechtswirksam. Der Notartermin ist deshalb weit mehr als ein formaler Unterschriftentermin: Hier wird der Kaufvertrag verbindlich, und von hier aus startet der rechtliche Weg bis zur Kaufpreiszahlung, Übergabe und späteren Umschreibung im Grundbuch. Für Verkäufer sind vor allem drei Phasen – vom Ablauf des Immobilienverkaufs Schritt für Schritt her gedacht – wichtig: die Vorbereitung mit allen Daten und Unterlagen, der eigentliche Termin im Notariat und die Schritte danach. Gerade bei Eigentumswohnungen können Teilungserklärung, Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft, Verwalterzustimmungen oder bestehende Belastungen den Zeitplan beeinflussen. Eine saubere Vorbereitung und ein realistisch angesetzter Kaufpreis helfen, Rückfragen, Nachträge und unnötige Verzögerungen zu vermeiden.
Welche Rolle der Notar in Ihrem Wohnungsverkauf übernimmt
Ohne notarielle Beurkundung kommt ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung nicht wirksam zustande. Der Notar sorgt dafür, dass die Vereinbarungen rechtlich korrekt in einen Vertrag gefasst, von beiden Seiten verstanden und formal richtig beurkundet werden.
Zu seinen Aufgaben gehören in der Regel der Vertragsentwurf, die neutrale Erläuterung der Klauseln, die Identitätsprüfung im Termin, die Beurkundung selbst sowie die anschließenden Meldungen und Anträge. Dazu zählen etwa die Schritte zur Auflassungsvormerkung und später zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Wichtig ist die Abgrenzung: Der Notar vertritt keine Partei. Er beurteilt nicht, ob der Kaufpreis wirtschaftlich angemessen ist, übernimmt keine Marktwertermittlung und ersetzt weder Verkaufsberatung noch Finanzierungsberatung, Steuerberatung etwa zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf oder individuelle Rechtsberatung auf Käufer- oder Verkäuferseite.
Vor dem Termin: Was Sie mit Käuferseite und Notariat bereits geklärt haben sollten
Bevor das Notariat den Vertragsentwurf erstellt, sollten Verkäufer- und Käuferseite die zentralen Punkte bereits inhaltlich abgestimmt haben. Dazu zählen der Kaufpreis, die Frage, ob und wie die Käuferseite finanziert, der gewünschte Übergabetermin, bestehende Belastungen im Grundbuch sowie alle Vereinbarungen, die später verbindlich sein sollen. Auch scheinbar kleine Nebenabreden – etwa zu Einbauküche, Möblierung, offenen Rechnungen oder bestimmten Renovierungszusagen – sollten früh geklärt werden. Was nur mündlich besprochen wird, führt später leicht zu Missverständnissen.
Wer den Notar auswählt und beauftragt, ist nicht starr vorgegeben. Häufig schlägt die Käuferseite das Notariat vor, weil sie in der Regel die Kosten des Kaufvertrags trägt. Entscheidend ist aber, dass beide Seiten mit der Auswahl einverstanden sind und das Notariat rechtzeitig alle nötigen Informationen erhält. Sobald der Vertragsentwurf vorliegt, sollten Sie ihn sorgfältig prüfen, damit der Termin selbst nicht zur langen Klärungsrunde wird.
Bei einer Eigentumswohnung kommen zusätzliche Punkte hinzu: mitverkauftes Inventar, Hausgeld, laufende Verpflichtungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, Sondernutzungsrechte, mögliche Sonderumlagen und gegebenenfalls erforderliche Zustimmungen. Der Notar übernimmt dabei keine Preisfindung. Deshalb kann es sinnvoll sein, den Verkehrswert der Immobilie schon vor der Einigung fachlich einordnen zu lassen. Wir unterstützen Eigentümer auf Wunsch bereits in dieser Phase mit Immobilienbewertung und Verkaufsbegleitung, damit der Notartermin auf einer sauberen Vorbereitung aufbaut.
Diese Unterlagen braucht der Notar für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung
Für den Vertragsentwurf braucht der Notar keine beliebige Dokumentensammlung, sondern konkrete Personal-, Objekt- und Finanzierungsdaten. Je vollständiger die Unterlagen vorliegen – siehe Erforderliche Unterlagen für den Wohnungsverkauf –, desto reibungsloser lässt sich der Termin vorbereiten.
- Personen- und Vertragsdaten: Namen, aktuelle Anschriften, Ausweisdaten und Steuer-Identifikationsnummern der Beteiligten sowie die Eckdaten des Verkaufs. Dazu gehören insbesondere Kaufpreis, genaue Objektbezeichnung, geplanter Übergabetermin und die Information, ob die Wohnung leer oder vermietet übergeben wird.
- Angaben zu mitverkauften Bestandteilen: Wenn Keller, Stellplatz, Sondernutzungsrechte, Einbauküche, Möblierung oder anderes Zubehör mitverkauft werden, sollte das eindeutig benannt sein. Diese Punkte gehören nicht nur ins Exposé, sondern in den Vertragsentwurf.
- Verkäuferunterlagen zum Eigentum: Erforderlich sind die Angaben, mit denen das Eigentum und die Verfügungsberechtigung nachvollzogen werden können, etwa Grundbuchdaten oder ein Eigentumsnachweis. Falls das Eigentum durch Erbfolge übergegangen ist, können zusätzliche Nachweise erforderlich sein.
- Unterlagen zu bestehenden Darlehen oder Grundschulden: Ist die Wohnung noch belastet, benötigt das Notariat Informationen zur finanzierenden Bank und zu den eingetragenen Sicherheiten. Je nach Fall werden später weitere Unterlagen zur Ablösung oder Löschung benötigt.
- Käufer- und Finanzierungsunterlagen: Wird der Kauf über ein Darlehen finanziert, sind häufig eine Finanzierungsbestätigung und bankseitige Formulare für die Bestellung einer neuen Grundschuld erforderlich. Diese betreffen vor allem die Abwicklung nach der Beurkundung.
- Wohnungsspezifische Dokumente: Dazu gehören insbesondere Teilungserklärung, relevante Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft, gegebenenfalls erforderliche Verwalterzustimmungen sowie weitere vom Notar angeforderte Objektunterlagen. Bei vermieteten Wohnungen können außerdem Angaben zum bestehenden Mietverhältnis wichtig sein.
Ein häufig nachgefragtes Pflichtdokument ist der Energieausweis beim Wohnungsverkauf, der in den Notarunterlagen regelmäßig eine Rolle spielt.
So läuft der Notartermin Schritt für Schritt ab
Ist der Vertragsentwurf vorab geprüft, wirkt der Ablauf beim Notar beim Wohnungsverkauf meist klarer, als viele Verkäufer erwarten. In der Praxis folgt der Termin einem festen Schema und dauert bei guter Vorbereitung oft etwa eine Stunde, bei Rückfragen oder Änderungen entsprechend länger.
| Schritt | Was passiert? | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Ankommen und Teilnahme klären | Die Beteiligten erscheinen im Notariat. Häufig nehmen Verkäufer- und Käuferseite teil, gegebenenfalls auch bevollmächtigte Personen oder sprachliche Unterstützung. | Kann eine Partei nicht persönlich erscheinen, braucht es eine vorher abgestimmte Vollmachts- oder Genehmigungslösung. Das sollte nicht erst am Termin selbst geklärt werden. |
| Identitätsprüfung | Der Notar prüft die Identität anhand der Ausweisdokumente und gleicht die Personalien mit dem Vertragsentwurf ab. | Bringen Sie gültige Ausweise und die angeforderten Daten vollständig mit, damit der Termin nicht unnötig unterbrochen werden muss. |
| Offene Punkte prüfen | Vor dem eigentlichen Verlesen wird geklärt, ob es noch letzte Fragen oder fehlende Angaben gibt, etwa zum Übergabetermin, zu Inventar oder zu Belastungen. | Jetzt ist der richtige Moment, unklare Formulierungen anzusprechen. Auch kleine Details sollten sauber aufgenommen werden. |
| Vertrag vollständig verlesen | Der Notar liest den gesamten Kaufvertrag vor und erläutert rechtliche Begriffe sowie die Folgen einzelner Klauseln neutral. | Hören Sie aufmerksam zu und fragen Sie nach, wenn Sie Regelungen zu Zahlung, Übergabe oder Haftung nicht eindeutig verstehen. |
| Änderungen aufnehmen | Wenn beide Seiten einverstanden sind, können Anpassungen noch im Termin in den Vertrag eingearbeitet werden. | Änderungen sollten präzise formuliert werden. Mündliche Nebenabreden außerhalb des Vertrags helfen später nicht weiter. |
| Unterschriften und Beurkundung | Nach der Freigabe unterschreiben die Beteiligten, und der Notar beurkundet den Vertrag. | Mit der Unterschrift ist der Vertrag wirksam beurkundet. Die eigentliche Abwicklung bis Zahlung, Übergabe und Grundbuch läuft danach weiter. |
Nach der Beurkundung: Der zeitliche Ablauf bis Kaufpreiszahlung, Übergabe und Grundbuch
Zwischen Notartermin und endgültigem Abschluss liegen meist noch mehrere Schritte. Weder wird der Kaufpreis automatisch sofort fällig noch ist die Käuferseite nach der Unterschrift schon Eigentümer. Wie viel Zeit vergeht, hängt unter anderem von Grundbuchvorgängen, Banken, möglichen Zustimmungen und bestehenden Belastungen ab.
| Phase nach dem Termin | Was passiert? | Bedeutung für den Zeitplan |
|---|---|---|
| Vertragsausfertigungen und erste Anträge | Nach der Beurkundung erstellt das Notariat die Ausfertigungen und leitet die ersten vertraglich vorgesehenen Schritte ein. Dazu gehört regelmäßig auch der Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung. | Diese Phase beginnt unmittelbar nach dem Termin, ist aber noch nicht die Kaufpreisfälligkeit. Sie schafft zunächst die rechtliche Absicherung des späteren Eigentumsübergangs. |
| Absicherung im Grundbuch und Finanzierung | Die Auflassungsvormerkung wird veranlasst. Wenn die Käuferseite finanziert, werden zusätzlich die Unterlagen für die Bank und gegebenenfalls eine neue Grundschuld bearbeitet. | Wie schnell es weitergeht, hängt auch davon ab, ob Banken oder weitere Stellen Unterlagen zügig liefern. Bei finanzierten Käufen dauert diese Abstimmung oft länger als bei Eigenkapital. |
| Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit | Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die im Vertrag vorgesehenen rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu können die gesicherte Rangsituation, nötige Löschungen alter Belastungen und erforderliche Zustimmungen gehören. | Deshalb gibt es keine feste Antwort auf die Frage, wie viel Zeit zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung liegt. Es können wenige Wochen sein, in komplexeren Fällen auch deutlich länger. |
| Notarielle Fälligkeitsmitteilung und Zahlung | Erst mit der notariellen Mitteilung, dass die Voraussetzungen vorliegen, soll der Kaufpreis gezahlt werden. Bestehen noch Verkäuferdarlehen, kann der Kaufpreis nach vertraglicher Regelung aufgeteilt werden, etwa zwischen abzulösender Bank und Verkäuferseite. | Für Verkäufer ist das ein zentraler Punkt: Vor der Fälligkeitsmitteilung besteht in der Regel noch keine Zahlungspflicht der Käuferseite. Maßgeblich ist der Vertrag, nicht der Kalendertag des Notartermins. |
| Übergabe der Wohnung | Besitz, Nutzen und Lasten gehen erst nach den vertraglich vereinbarten Voraussetzungen über. Bei der Übergabe werden typischerweise Schlüssel, Zählerstände und der tatsächliche Zustand der Wohnung dokumentiert. | Auch die Übergabe erfolgt nicht automatisch direkt nach der Beurkundung. Sie knüpft regelmäßig an Zahlung und die im Vertrag festgelegten Bedingungen an. |
| Endgültige Eigentumsumschreibung | Die Käuferseite wird erst mit der späteren Umschreibung im Grundbuch rechtlich Eigentümer. Das geschieht nach Abschluss der weiteren Vollzugsschritte durch das Grundbuchamt. | Wer nach dem Notartermin bereits als Eigentümer gilt, ist eine häufige Fehlvorstellung. Die Umschreibung kann mehrere Wochen oder auch Monate nach dem Termin erfolgen. |
Was Sie bei einer Eigentumswohnung zusätzlich prüfen sollten
Bei einer Eigentumswohnung reicht es nicht, nur Kaufpreis und Termin festzuhalten. Gerade die genaue Zuordnung von Rechten, Kosten und mitverkauften Bestandteilen sollte im Vertrag besonders sauber geregelt sein.
- Die Wohnung muss exakt beschrieben sein. Dazu gehören nicht nur die eigentliche Einheit, sondern auch Keller, Stellplatz, Sondernutzungsrechte, Zubehör und mitverkaufte Einrichtungsgegenstände, wenn diese Teil der Vereinbarung sind.
- Kosten- und Übergabepunkte sollten klar geregelt werden. Wichtig sind etwa Hausgeld, Rücklagenbezug, laufende Gebühren, mögliche Sonderumlagen sowie die praktische Übergabe von Schlüsseln und Zählerständen.
- Nebenabreden gehören vollständig in den Vertrag. Das gilt besonders dann, wenn bewegliche Gegenstände separat bewertet oder einzelne Preisbestandteile gesondert ausgewiesen werden sollen.
- WEG-relevante Unterlagen oder erforderliche Zustimmungen können den weiteren Ablauf beeinflussen. Fehlen sie oder sind sie noch offen, kann sich die Fälligkeit des Kaufpreises oder die Übergabe verzögern.
Mit diesen Notarkosten und Zuständigkeiten sollten Sie rechnen
Notarkosten folgen beim Immobilienverkauf keiner frei verhandelbaren Stundenlogik. Die Gebühren richten sich gesetzlich nach dem Geschäftswert, also in der Praxis vor allem nach dem Kaufpreis, und nicht danach, wie kurz oder lang der Termin dauert.
Als grobe Orientierung werden für den Notar häufig rund 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises genannt. Hinzu kommen Kosten rund um das Grundbuch. Die genaue Höhe hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, welche Erklärungen beurkundet werden und welche Eintragungen oder Löschungen vorzunehmen sind.
In der Regel trägt die Käuferseite die Kosten des Kaufvertrags und der damit verbundenen Grundbuchschritte. Auf Verkäuferseite entstehen vor allem dann eigene Kosten, wenn bestehende Belastungen gelöscht oder Darlehen abgelöst werden müssen. Wichtig ist auch das Kostenrisiko bei abgesagten oder gescheiterten Terminen: Ist der Vertragsentwurf bereits erstellt, können trotzdem Gebühren anfallen, meist für die Seite, die das Notariat beauftragt hat. Wenn Sie in Berlin verkaufen und vorab Klarheit möchten, sollte das Notariat die voraussichtlichen Kostenpositionen früh einordnen. Weitere Hinweise bietet der Wohnung in Berlin verkaufen – Überblick.